对此，京金诉律师事务所主任律师认为，要特别注意防范抵押过户过程中的风险。首先，它需要银行的同意和密切合作。如果旧房贷和新房贷不是同一家银行，会比较麻烦。如何保证旧抵押对应的债权不倒空并能及时偿还或存入新抵押贷款，需要银行把控细节。
二是不动产登记中心需要设立专门的综合服务窗口，规范具体的交易流程和细节，做好流程的精细控制。银行、不动产登记中心、公证存管机构、公积金中心等相关渠道，任何一个链条都需要紧密衔接，无缝对接。如果要抵押过户，购房人一定要注意流程控制，细化所有涉及的流程，与银行或抵押权人沟通到位，避免不必要的时间差。另外，作为买家，建议对卖家做一些基本的调查和了解。比如可以通过中国执行信息公开网查询卖家是否有执行记录或者处于失信状态，避免交易过程中房屋被查封带来不必要的麻烦。作为卖家，也要提前核实购房人的个人征信，了解购房人的贷款能力，避免后续贷款出现问题时无法及时还款。(证券时报)目前深圳【天辰娱乐登录网站】有抵押的转让系统只是在试运行阶段，还没有一笔成功的业务，细节也还没有落地。如果选择带抵押过户，可能在时间和流程上还是有一定风险的，现在也很少有购房者来咨询带抵押的相关过户业务。
按揭过户的出现给传统的二手房交易带来了新的模式，也给双方带来了实实在在的好处。但记者在深圳市场发现，不少二手房业主和买家对此仍不熟悉，希望相关实施细则能尽快出台，各地带按揭过户的推进进度不一。
深圳:系统只是在试运行阶段。
“我刚把房子卖了，但是代理的中介经理可能不熟悉按揭过户业务，告诉我们银行还不能办理相关业务。”黄浩(化名)在深圳龙岗大芬有一套二手房。因为在传统的过户方式下，如果房子有贷款有抵押，卖家要结清之前的贷款才能完成过户，所以他记住了有抵押过户的模式。“没办法，我还是自己收了赎款，买家也着急过户。”
什么是抵押过户？实际上，抵押转移通常是指“在抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，在申请抵押房地产转移登记时，无需提前归还旧贷款和注销抵押登记，即可完成转移、再抵押和发放新贷款的手续，实现不动产登记与抵押贷款的有效衔接”。早在1月，深圳市六部门联合发布的《深圳市推广二手房“按揭转让”模式工作方案》就明确，在二手房交易中，可采取按揭转让模式，以买方购房资金偿还卖方银行贷款，提高二手房交易效率和便利性，降低二手房交易成本。
那么，深圳现在是不是真的不能办理带抵押过户了，就像黄浩遇到的中介说法一样？记者致电深圳市不动产登记中心。工作人员表示，目前登记中心可以受理抵押过户业务，但需要买卖双方和银行经办人到场，银行还需要准备包括同意书、委托书在内的很多材料。
随后，记者又咨询了招商银行、建设银行等多家银行的个贷经理，得到的答复是，目前银行都可以开展房贷转让业务，但只有“同行贷”购房模式，即卖方的原房贷和买方申请的房贷必须在同一家银行，卖方的房贷只能是纯商业贷款。“需要提醒的是，目前这种带抵押过户的制度还只是在试运行阶段，还没有成功完成的业务，细则还没有落地。如果选择带抵押过户，可能在时间和流程上还是会有一些风险，现在也很少有买家来咨询带抵押的相关过户业务。”一位银行贷款经理说。
影响取消抵押品赎回权贷款
记者走访中，多位房产中介经理和银行个贷经理表示，从目前情况来看，如果交易比较着急，采取原止赎方式比较快。
一位房产中介经理告诉记者，如果卖方贷款没有还清，手里没有足够的流动资金立即还贷，一般有两种处理方式:中介提供担保，买方用首付解除卖方质押，然后进行过户流程。双方需要签订担保合同，中介收取一定费用。另一种方式是卖方向金融机构寻求“过桥资金”，向天辰会员借款还款开户，然后出售房屋。记者发现，目前市面上的担保机构、中介机构都可以撮合此类服务，利率一般在每天万分之八左右，这也变相提高了二手房的交易成本。
多位业内人士表示，如果房贷转让细则能够尽快实施，止赎贷款业务的市场规模将会大大缩小。简而言之，有抵押的二手房过户，买方不用承担预付款的风险，卖方也不用承担逾期过桥费用的风险。对于银行来说，随着二手房交易量的增加，其贷款量也会增加，这可能是一个“双赢”的决定。
如何规避风险
据不完全统计，目前全国已有15个省份的100多个城市开展了房贷转让。中指院市场研究总监陈文静告诉记者，目前主要有三种模式在实践和探索中。第一种是新老抵押结合模式，通过借新贷还旧无缝衔接，实现有抵押转让。买卖双方与涉事贷款人约定发放新贷款、偿还旧贷款的时间和方式，由不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押首次登记和旧抵押注销。第二种是新老抵押分割模式，通过借新贷，转让后还旧贷，实现有抵押转让。买卖双方与涉事贷款人约定发放新贷款、偿还旧贷款的时间和方式，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等。卖家贷款结清后，会及时注销旧的抵押权。三是抵押变更模式，通过这种模式实现有抵押的转让。买受人、出卖人和涉及的贷款人约定抵押权变更，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押转移登记和变更登记。
事实上，有抵押的过户需要买卖双方、不动产登记部门、银行四方的密切配合和无缝衔接。所以买卖双方最关心的就是风险问题。